Kupovina nepokretnosti
Odlučili ste da kupite nepokretnost: stan, kuću, zemljište i pitate se šta Vam je činiti?
Provera dokumentacije
Nakon što ste se zainteresovali za određenu nepokretnost, prvi korak jeste da u Službi za katasatar nepokretnosti izvršite provere. Ne brinite, nije potrebno da stojite u redu na šalteru katastra, proveru možete obaviti i putem javnog pristupa na sajtu Republičkog geodetskog zavoda.
Prilikom provere treba obratiti pažnju da li je lice koje se legitimiše kao vlasnik i prodavac nepokretnosti upisan u katastru kao nosilac prava svojine, kao i da li na nepokretnosti postoje tereti i zabeležbe. Ukoliko je lice upisano kao vlasnik i ukoliko nema ni tereta ni zabeležbi možete preći na drugi korak. Međutum, ukoliko na nepokretnosti postoje tereti i zabeležbe, treba izvršiti proveru o kakvim se teretima i zabeležbama radi, te o mogućnostima brisanja istih. Tereti odnosno zabeležbe mogu biti pravo zakupa, hipoteka, postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju, evidencija da postoji nerešen zahtev, pa bi u ovom slučaju valjalo angažovati stručno lice, kako biste se posavetovali o mogućnosti prevazilaženja ovakve situacije.
Druga prepreka može biti to da lice koje se legitimiše kao vlasnik i prodavac nije kod Službe za katastar nepokretnosti upisano kao vlasnik nepokretnosti. U ovom slučaju, potrebno je utvrditi ko je upisan kao nosilac prava svojine, a zatim pribaviti dokaze o pravnom kontinuitetu između tog lica i prodavca (kako je od lica koje je u katastru upisano kao vlasnik, predmetna nepokretnost postala svojina prodavca). To mogu biti odluke državnih organa (sudske presude i ostavinska rešenja, na primer) ili ugovori kojima je prometovana predmetna nepokretnost. Ukoliko postoji kontinuitet, potrebno je pred Službom za katastar nepokretnosti pokrenuti postupak upisa prava svojine u korist prodavca, te se nakon donošenja rešenja o upisu može preći na zaključenje kupoprodajnog ugovora.
Izuzetak od prethodno navedenog predstavlja situacija da je lice koje se legitimiše kao prodavac nepokretnost nasledilo od svog pravnog prethodnika i da je taj pravni prethodnik upisan u katastru kao vlasnik, u kom slučaju nije potrebno sprovoditi postupak upisa prava svojine naslednika, odnosno prodavca, kod RGZ SKN, već isti može da se legitimiše kao vlasnik ostavinskim rešenjem.
Kupovina nepokretnosti u izgradnji
Ukoliko se odlučite za kupovinu nepokretnosti u izgradnji, dakle od investitora, imajte u vidu da one nisu upisane u katastru nepokretnosti. Iste se mogu prometovati tek po pribavljanju pravnosnažne građevinske dozvole, a proveru da predmetna nepokretnost nije već prodata drugom licu obaviće javni beležnik.
Bitni elementi ugovora
Nakon što ste uspešno prošli prvi korak, potrebno je sačiniti ugovor o kupoprodaji. Svakako je za to najbolje angažovati stručno lice, međutim ukoliko imate nameru da ugovor sami sastavite, bitno je da obratite pažnju na sledeće:
1. Cena i dinamika otplate – ukoliko cenu ne isplaćujete u celini, definišite rokove isplate i visinu rata, uz obaveznu naznaku ukoliko se cena isplaćuje stambenim kreditom;
2. Clausula intabulandi – dozvola koju prodavac daje za upis kupca u katastar. Može se dati u glavnom ugovoru, a ukoliko se isplata kupoprodajne cene ugovara u ratama koje će se isplaćivati nakon potvrđivanja ugovora, ista se može dati i kao posebna izjava;
3. Rok za predaju nepokretnosti – bitno je ugovoriti rok u kojem će prodavac biti u obavezi da kupcu preda predmetnu nepokretnost, i eventulano dati svojstvo izvršne isprave ugovoru, da ukoliko se prodavac ne iseli u dogovrenom roku, kupac može u izvršnom postupku (dakle posredstvom javnog izvršitelja) biti uveden u posed;
4. Obavezu izmirenja nedospelih komunalnih troškova koji terete nepokretnost – prodavac se mora obavezati da izmiri sve obaveze koje su nastale pre stupanja kupca u posed nepokretnosti;
5. Zaštita od stvarnih i pravnih nedostataka na nepokretnosti – potrebno je obavezati pordavca da ukoliko se pojave bilo kakvi tereti na nepokretnosti, o svom trošku pruži zaštitu kupcu;
6. Sporazum u pogledu troškova koji prate kupoprodaju (troškovi potvrđivanja ugovora od strane javnog beležnika, sastava ugovora, upisa u katastar, poreza na prenos apsolutnih prava…)
Prilikom sačinjavanja ugovora treba imati u vidu sledeće okolnosti
Bračno stanje prodavca: ova činjenica je od značaja ukoliko je nepokretnost koja se prometuje stečena za vreme trajanja bračne zajednice. Dakle, ukoliko je nepokretnost stečena u braku, neophodna je saglasnost supružnika prodavca za zaključenje kupoprodajnog ugovora. Ovo se ne odnosi na nepokretnosti koje je prodavac za vreme trajanja braka nasledio ili stekao besteretno.
Bračno stanje kupca: ukoliko je kupac u braku, a ima nameru da u katastru bude upisan kao jedini vlasnik, prilikom zaključenja ugovora potrebna je saglasnost supružnika da prometovana nepokretnost predstavalja posebnu imovinu kupca. Ukoliko ovakva izjava ne bude sastavni deo kupoprodajnog ugovora, kod RGZ SKN će kao vlasnici biti upisana oba supružnika. Ovo predstavlja novinu i uvedeno je iz razloga kako bi se izbegli sudski postupci povodom podele imovine, a nakon eventualnog razvoda braka.
Solemnizacija (overa) ugovora pred javnim beležnikom
Nakon izrade ugovora, potrebno je kontaktirati javnog beležnika na teritoriji na kojoj se nalazi nepokretnost, radi dostavljanja dokumentacije i zakazivanja solemnizacije (overe) ugovora.
Nakon potvrđivanja ugovora, javni beležnik ugovor dostavlja nadležnom katastru nepokretnosti koji sprovodi postupak upisa kupca, kao i poreskoj upravi radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava i evidentiranja kupca kao poreskog obveznika poreza na imovinu, koji organi dalje dostavljaju odluke ugovornim stranama. Dakle, nakon overe ugovora nije potrebno da lično dostavljate ugovor katastru i Poreskoj upravi radi sprovođenja promena, već će to učiniti beležnik.
Napomena: Stavovi koje je autor izneo u ovom stručnom članku predstavljaju shvatanja autora teksta, koja se zasnivaju na tumačenju autora i propisima važećim u trenutku njegovog objavljivanja, i ne predstavljaju obavezujuće instrukcije. Ovaj članak predstavlja autorsko delo, koje se bez dozvole autora ne može objavljivati u celini ili u pojedinim njegovim delovima.
